Co oznacza oświadczenie o zapłacie w akcie notarialnym?

W wielu umowach sprzedaży nieruchomości, sporządzanych u notariusza, znajduje się zapis, że cena została zapłacona. Notariusz przyjmuje takie oświadczenie stron bez konieczności przedstawiania dowodu przelewu czy gotówki. W praktyce oznacza to, że wystarczy zgodne zapewnienie kupującego i sprzedającego.

A co, jeśli pieniądze faktycznie nie zostały przekazane?

Zdarza się, że zapis o zapłacie pojawia się w akcie notarialnym tylko „na papierze” – np. z powodu zaufania między stronami, chęci uproszczenia procedury lub presji emocjonalnej. W rzeczywistości środki mogą zostać przekazane później lub wcale. W takich sytuacjach pojawia się pytanie: czy można udowodnić, że zapłata nie nastąpiła, mimo zapisu w akcie?

Czy sąd uwzględni taki zarzut?

Zgodnie z art. 247 KPC, dowód z zeznań świadków lub przesłuchania stron nie może być dopuszczony przeciwko treści dokumentu urzędowego, czyli np. aktu notarialnego. Brzmi to rygorystycznie, ale przepis ten przewiduje wyjątki – gdy okoliczności sprawy wskazują, że sąd powinien dopuści taki dowód.

Co na to orzecznictwo?

Sądy coraz częściej przyznają rację osobom, które chcą zakwestionować treść pokwitowania w akcie notarialnym:

• Sąd Okręgowy w Siedlcach (wyrok z 25.04.2018 r., sygn. I Ca 118/18) orzekł, że fakt złożenia oświadczenia o zapłacie jest niepodważalny, ale sama jego prawdziwość już tak.
• Sąd Najwyższy (postanowienie z 18.01.2022 r., sygn. I CSK 31/22) potwierdził, że prawdziwość pokwitowania można kwestionować wszystkimi dostępnymi środkami dowodowymi – nawet jeśli treść aktu notarialnego mówi coś innego.

W jakich sytuacjach najczęściej pojawia się problem z pokwitowaniem?

Najczęściej takie sprawy dotyczą transakcji między członkami rodziny, znajomymi, wspólnikami. Zaufanie lub presja emocjonalna sprawiają, że zapis o zapłacie trafia do aktu notarialnego mimo braku faktycznego rozliczenia.

Co możesz zrobić, jeśli nie otrzymałeś pieniędzy?

Jeśli w Twojej sprawie widnieje w akcie notarialnym oświadczenie o zapłacie, ale w rzeczywistości do niej nie doszło – nie jesteś bez szans. Polskie prawo i orzecznictwo dają możliwość dochodzenia swoich roszczeń. Warto działać szybko i z pomocą doświadczonego prawnika.

Autor: r.pr. Stefan Zimny