Zakup nieruchomości od dewelopera to duża inwestycja, dlatego tak ważne jest, aby dokładnie sprawdzić, co faktycznie kupujemy. Jednym z kluczowych elementów umowy deweloperskiej jest powierzchnia użytkowa lokalu. Jak ją poprawnie obliczać i czy deweloperzy zawsze stosują się do obowiązujących norm?

Norma PN-ISO 9836 a powierzchnia użytkowa

W Polsce podstawą do określania powierzchni budynków jest norma PN-ISO 9836, publikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN). To właśnie do niej odwołuje się Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11 września 2020 r.

Aby zrozumieć zapisy normy, musimy wprowadzić kilka kluczowych pojęć:
• powierzchnia konstrukcji: to powierzchnia przekroju poziomego pionowych elementów konstrukcji, mierzona na poziomie posadzki.
• powierzchnia użytkowa: to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu, służąca mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora.

Norma PN-ISO 9836 precyzuje sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków i lokali mieszkalnych. Co istotne, nie wlicza do niej powierzchni zajmowanej przez stałe ściany działowe (wyjaśnienie pojęcia znajdziesz tutaj: Zawyżony metraż mieszkania), które wydzielają pomieszczenia w lokalu. Wyjątek stanowią ściany przepierzenia, czyli tymczasowe i demontowalne przegrody, których powierzchnia może być doliczana do powierzchni użytkowej.

Praktyka rynkowa deweloperów

Mimo wyraźnych zapisów normy PN-ISO 9836, deweloperzy często stosują własne metody obliczania powierzchni lokalu. W wielu przypadkach doliczają do powierzchni użytkowej powierzchnię zajmowaną przez ściany działowe, co sztucznie zawyża metraż mieszkania. W rezultacie kupujący płacą za metry, które faktycznie nie są powierzchnią mieszkalną i nie mogą być użytkowane.

Czy to zgodne z prawem?

Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego jest jednoznaczne: powierzchnia pod stałymi ścianami działowymi nie może być wliczana do powierzchni użytkowej. Potwierdzają to także wyroki sądów, które coraz częściej orzekają na korzyść kupujących. Nie zmienia to jednak faktu, że wielu deweloperów nadal stosuje wątpliwe praktyki, co oznacza, że nabywcy mogą przepłacać o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jak się zabezpieczyć?
1. Dokładnie sprawdź umowę deweloperską – zweryfikuj, jak liczona jest powierzchnia użytkowa lokalu.
2. Porównaj projekt budowlany z normą PN-ISO 9836 – jeśli deweloper dolicza powierzchnię pod ścianami działowymi, możesz to zakwestionować.
3. Skonsultuj się z prawnikiem – w razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalisty, aby uniknąć niekorzystnych zapisów w umowie, a w przypadku już podpisanej umowy – odzyskać od dewelopera nadpłaconą kwotę.
4. Zwróć uwagę na akty notarialne – w wielu przypadkach niekorzystne zapisy dotyczące powierzchni użytkowej znajdują się w treści aktu notarialnego.

Podsumowanie

W praktyce wyroki sądów coraz częściej potwierdzają, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie obejmuje powierzchni pod ścianami działowymi (z wyjątkiem ścian typu przepierzenia). Oznacza to, że kupujący nie powinni płacić deweloperom za te części lokalu. Należy zachować ostrożność przy podpisywaniu umów deweloperskich i aktów notarialnych, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów związanych z powierzchnią znajdującą się pod ściankami działowymi.

Masz wątpliwości i szukasz wsparcia? Nasza Kancelaria oferuje bezpłatną analizę prawną dokumentacji lokalu. Jesteśmy gotowi, aby pomóc Ci w każdej sytuacji, niezależnie od skomplikowania sprawy. Zaufaj ekspertom i zadzwoń pod nr 730 307 301 aby dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc.

Autor: r.pr. Stefan Zimny