Tag: powierzchnia użytkowa - Kancelaria Prawna Certus

Wygrana z deweloperem Dom Development SA

Kancelaria Certus — Tue, 20 Jan 2026 09:25:03 +0000

Kolejna wygrana w sporze z deweloperem potwierdza, że Nabywcy mieszkań mają realne narzędzia do dochodzenia swoich praw. Nasza Kancelaria wygrała proces sądowy przeciwko DOM Development SA, w którym sąd przyznał naszemu Klientowi 32 662,54 zł wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami procesu.

Sprawa dotyczyła zawyżonej powierzchni mieszkania, za którą Klient zapłacił cenę nieadekwatną do rzeczywistego metrażu użytkowego lokalu.

Zawyżony metraż mieszkania – kiedy deweloper narusza prawa Kupującego

Doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej to problem, z którym boryka się wielu Kupujących mieszkania od deweloperów. Różnice pomiędzy powierzchnią użytkową w umowie, a rzeczywistym metrażem lokalu mogą prowadzić do realnych strat finansowych – często liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych.

W praktyce Kupujący nie zawsze mają świadomość, że:

pomiary wykonane przez dewelopera mogą być nieprawidłowe,
do powierzchni lokalu bywają wliczane metry, które nie powinny się w niej znaleźć,
przysługuje im roszczenie o zwrot nadpłaconej ceny.

Wyrok przeciwko DOM Development SA – co orzekł sąd?

W prowadzonej przez nas sprawie Sąd Rejonowy w Warszawie (wyrok I instancji) potwierdził, że doszło do zawyżenia przez dewelopera powierzchni mieszkania, a tym samym do nadpłaty ceny przez Klienta.

W konsekwencji sąd zasądził na rzecz naszego Klienta:

kwotę 32 662,54 zł tytułem zwrotu nadpłaty,
odsetki ustawowe,
zwrot kosztów procesu.

Wyrok ten potwierdza, że dochodzenie roszczeń wobec deweloperów – nawet dużych i renomowanych spółek – może być skuteczne.

Szczegółowe informacje dotyczące zawyżonej powierzchni lokalu znajdziesz również tutaj: deweloper-zawyzyl-metraz-mieszkania-mozesz-odzyskac-pieniadze/

Zwrot pieniędzy za zawyżony metraż – kto może dochodzić roszczeń

Jeżeli kupiłaś/eś mieszkanie i masz wątpliwości co do jego rzeczywistej powierzchni użytkowej, warto wiedzieć, że:

roszczenia z tytułu zawyżonego metrażu są realne i skuteczne,
nie musisz samodzielnie analizować dokumentów ani ponosić kosztów na starcie,
każda sprawa wymaga indywidualnej oceny prawnej.

Wielu naszych Klientów zgłasza się do nas dopiero po latach od zakupu mieszkania – i nadal ma możliwość dochodzenia swoich praw. Należy jednak pamiętać, że obowiązuje 6-letni termin przedawnienia roszczenia.

Bezpłatna analiza umowy deweloperskiej

Zachęcamy do przekazywania swoich dokumentów związanych z zakupem mieszkania – do bezpłatnej analizy prawnej. Na podstawie umowy deweloperskiej, końcowego aktu przeniesienia własności, dokumentacji technicznej oraz pomiarów jesteśmy w stanie ocenić:

czy doszło do zawyżenia powierzchni mieszkania,
jakie roszczenia przysługują kupującemu,
jakie są realne szanse na odzyskanie pieniędzy.

Pierwszy krok nic nie kosztuje, a może zakończyć się odzyskaniem znacznych kwot, podobnie jak w opisanej wyżej sprawie przeciwko Dom Development SA.

Prawnik od sporów z deweloperem – skontaktuj się z nami

Jeżeli podejrzewasz, że metraż Twojego mieszkania został nieprawidłowo wyliczony – skontaktuj się z naszą Kancelarią – zadzwoń 730307301 lub napisz certus@kancelaria-certus.pl Przeanalizujemy Twoją sprawę i przedstawimy możliwe dalsze kroki.

Twoje prawa wobec dewelopera można skutecznie egzekwować – potwierdzają to nasze wygrane sprawy.

Artykuł Wygrana z deweloperem Dom Development SA pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Metraż niezgodny z umową deweloperską – jak dochodzić roszczeń?

Stefan Zimny — Thu, 17 Jul 2025 09:12:40 +0000

Kupując mieszkanie od dewelopera, zwykle nie spodziewamy się, że rzeczywista powierzchnia lokalu może odbiegać od tej zapisanej w umowie. A jednak – to częsta sytuacja, która może dawać podstawy do roszczenia wobec dewelopera, zwłaszcza jeśli doszło do zawyżenia metrażu.

Skąd się biorą różnice w metrażu?

W umowach deweloperskich przewiduje się, że ostateczne rozliczenie powierzchni użytkowej lokalu następuje na podstawie tzw. pomiaru powykonawczego. To normalna praktyka – bo w rzeczywistości bardzo rzadko zdarza się, aby mieszkanie zostało wybudowane dokładnie tak, jak w projekcie. Różnice mogą wynikać np. z warunków technicznych, dokładności wykonania, czy zmian materiałowych.

Zazwyczaj przyjmuje się tolerancję do 2% różnicy między powierzchnią projektowaną a rzeczywistą. Gdy przekroczy ten próg, kupujący może nawet odstąpić od umowy.

Gdy metraż jest większy – dopłata. Gdy mniejszy – zwrot

Jeśli powierzchnia wybudowanego lokalu okaże się większa, deweloper może żądać dopłaty za nadmiarowe metry. Ale gdy pomiar powykonawczy wykaże metraż mniejszy, to deweloper musi oddać kupującemu stosowną część zapłaconej kwoty.

I tu pojawia się ważna kwestia: czy taki zwrot zamyka drogę do dalszych roszczeń? Absolutnie nie!

Metry pod ścianami działowymi – ukryty problem

Wielu nabywców nie zdaje sobie sprawy, że często deweloperzy zaliczają do powierzchni użytkowej również przestrzeń znajdującą się pod ścianami działowymi – co jest niezgodne z obowiązującą normą PN-ISO 9836. Różnicę pomiędzy ścianą nośną i działową wskazywaliśmy tutaj: https://kancelaria-certus.pl/deweloper-zawyzyl-metraz-mieszkania-mozesz-odzyskac-pieniadze/

Co to oznacza w praktyce?

Że zapłaciłeś za metry, które nie powinny być wliczone do powierzchni użytkowej mieszkania. Nawet jeśli deweloper zwrócił Ci część pieniędzy z tytułu różnicy między projektem a wykonaniem, to wciąż możesz dochodzić roszczenia z tytułu zawyżonego metrażu pod ścianami działowymi.

Możesz odzyskać pieniądze – nawet po latach

Jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera w ciągu ostatnich 6 lat, to nadal możesz dochodzić swoich praw. Jeżeli płaciłeś za powierzchnię użytkową, która w rzeczywistości obejmowała metry pod ścianami działowymi, to istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że należy Ci się zwrot nienależnie pobranej kwoty.

Skontaktuj się z nami – pomożemy!

Prowadzimy sprawy roszczeń wobec deweloperów zarówno na etapie przedsądowym, jak i przed sądami wszystkich instancji. Bezpłatnie przeanalizujemy Twoje dokumenty i sprawdzimy czy masz prawo do zwrotu. Zapraszamy do kontaktu!

Tel. 730 307 301, certus@kancelaria-certus.pl

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Metraż niezgodny z umową deweloperską – jak dochodzić roszczeń? pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Deweloper zawyżył metraż mieszkania? Możesz odzyskać pieniądze!

Stefan Zimny — Thu, 20 Feb 2025 14:49:31 +0000

Zakup nieruchomości od dewelopera to duża inwestycja, a jednym z kluczowych czynników determinujących cenę mieszkania jest jego powierzchnia użytkowa. To, ile metrów kwadratowych ma Twoja nieruchomość, wpływa bezpośrednio na koszt zakupu. Jednak czy na pewno płacisz tylko za faktycznie dostępną przestrzeń? Teoretycznie pomiar powierzchni mieszkania powinien być prosty – jednak w rzeczywistości tak nie jest, gdyż developerzy bardzo często w sposób wadliwy obliczają powierzchnię pod ściankami działowymi.

Czym różni się ściana nośna od ścianek działowych?

Podstawowa różnica polega na funkcji i konstrukcji tych elementów budynku:
• Ściana nośna to element konstrukcyjny, który przenosi obciążenia budynku na fundamenty. Stanowi integralną część konstrukcji, dlatego nie budzi wątpliwości w kontekście obliczania powierzchni użytkowej lokalu.
• Ściana działowa służy jedynie do wydzielenia pomieszczeń w mieszkaniu i nie spełnia funkcji nośnych. Może być wykonana z różnych materiałów – od lekkich, modułowych przepierzeń (często stosowanych w biurach i magazynach), po klasyczne ściany murowane lub gipsowo-kartonowe. Często nie jest stałym elementem konstrukcji budynku.

Czy powierzchnia pod ścianami działowymi powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania?

To pytanie budzi spore kontrowersje. Z punktu widzenia kupującego, kilka metrów kwadratowych może oznaczać kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w cenie mieszkania. Dla dewelopera, sprzedającego setki mieszkań w jednej inwestycji, oznacza to milionowe przychody. Dlatego deweloperzy najczęściej doliczają do powierzchni użytkowej także obszar znajdujący się pod ścianami działowymi. W efekcie kupujący płaci za metry, których faktycznie nie może użytkować. Czy pobieranie wynagrodzenia za te m2 przez sprzedawców jest zgodne z prawem?

Norma PN-ISO 9836 – jednoznaczna interpretacja

Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) nie ma wątpliwości – wszystkie wersje normy PN-ISO 9836 jednoznacznie rozstrzygają ten problem. Polska norma PN-ISO 9836 jasno określa, że powierzchnia użytkowa nie powinna obejmować powierzchni pod stałymi ścianami działowymi. Wyjątkiem są jedynie lekkie przegrody modułowe (np. przeszklenia lub ściany typu open space), które można łatwo zdemontować bez użycia specjalistycznych narzędzi.
Więcej informacji o normie PN-ISO 9836 znajdziesz tutaj: https://kancelaria-certus.pl/ukryte-metry-w-umowie-deweloperskiej-sprawdz-czy-nie-przeplaciles-za-mieszkanie/

Orzecznictwo sądowe – korzystne dla kupujących

W ostatnich latach sądy coraz częściej przychylają się do stanowiska, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego powinna obejmować jedynie przestrzeń faktycznie dostępną do użytku, a nie tę zajmowaną przez ściany działowe. Niestety, wielu deweloperów wciąż stosuje niekorzystne dla kupujących praktyki i uwzględnia ściany działowe w obliczeniach, co skutkuje zawyżeniem ceny nieruchomości.

Jak odzyskać niesłusznie naliczoną opłatę?

Jeśli w ciągu ostatnich 6 lat kupiłeś nieruchomość od dewelopera, możliwe jest dochodzenie roszczeń o zwrot niesłusznie naliczonej opłaty za powierzchnię pod ścianami działowymi. Warto przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej oraz dokumentację nieruchomości aby sprawdzić, czy powierzchnia użytkowa Twojej nieruchomości została obliczona zgodnie z obowiązującymi normami.

W celu bezpłatnej analizy prześlij nam na adres: certus@kancelaria-certus.pl umowę deweloperską i dokumentację lokalu lub zadzwoń tel. 730 307 301 aby dowiedzieć się więcej na ten temat.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Deweloper zawyżył metraż mieszkania? Możesz odzyskać pieniądze! pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Ukryte metry w umowie deweloperskiej? Sprawdź, czy nie przepłaciłeś za mieszkanie

Stefan Zimny — Thu, 20 Feb 2025 14:46:39 +0000

Zakup nieruchomości od dewelopera to duża inwestycja, dlatego tak ważne jest, aby dokładnie sprawdzić, co faktycznie kupujemy. Jednym z kluczowych elementów umowy deweloperskiej jest powierzchnia użytkowa lokalu. Jak ją poprawnie obliczać i czy deweloperzy zawsze stosują się do obowiązujących norm?

Norma PN-ISO 9836 a powierzchnia użytkowa

W Polsce podstawą do określania powierzchni budynków jest norma PN-ISO 9836, publikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN). To właśnie do niej odwołuje się Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11 września 2020 r.

Aby zrozumieć zapisy normy, musimy wprowadzić kilka kluczowych pojęć:
• powierzchnia konstrukcji: to powierzchnia przekroju poziomego pionowych elementów konstrukcji, mierzona na poziomie posadzki.
• powierzchnia użytkowa: to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu, służąca mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora.

Norma PN-ISO 9836 precyzuje sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków i lokali mieszkalnych. Co istotne, nie wlicza do niej powierzchni zajmowanej przez stałe ściany działowe (wyjaśnienie pojęcia znajdziesz tutaj: Zawyżony metraż mieszkania), które wydzielają pomieszczenia w lokalu. Wyjątek stanowią ściany przepierzenia, czyli tymczasowe i demontowalne przegrody, których powierzchnia może być doliczana do powierzchni użytkowej.

Praktyka rynkowa deweloperów

Mimo wyraźnych zapisów normy PN-ISO 9836, deweloperzy często stosują własne metody obliczania powierzchni lokalu. W wielu przypadkach doliczają do powierzchni użytkowej powierzchnię zajmowaną przez ściany działowe, co sztucznie zawyża metraż mieszkania. W rezultacie kupujący płacą za metry, które faktycznie nie są powierzchnią mieszkalną i nie mogą być użytkowane.

Czy to zgodne z prawem?

Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego jest jednoznaczne: powierzchnia pod stałymi ścianami działowymi nie może być wliczana do powierzchni użytkowej. Potwierdzają to także wyroki sądów, które coraz częściej orzekają na korzyść kupujących. Nie zmienia to jednak faktu, że wielu deweloperów nadal stosuje wątpliwe praktyki, co oznacza, że nabywcy mogą przepłacać o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jak się zabezpieczyć?
1. Dokładnie sprawdź umowę deweloperską – zweryfikuj, jak liczona jest powierzchnia użytkowa lokalu.
2. Porównaj projekt budowlany z normą PN-ISO 9836 – jeśli deweloper dolicza powierzchnię pod ścianami działowymi, możesz to zakwestionować.
3. Skonsultuj się z prawnikiem – w razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalisty, aby uniknąć niekorzystnych zapisów w umowie, a w przypadku już podpisanej umowy – odzyskać od dewelopera nadpłaconą kwotę.
4. Zwróć uwagę na akty notarialne – w wielu przypadkach niekorzystne zapisy dotyczące powierzchni użytkowej znajdują się w treści aktu notarialnego.

Podsumowanie

W praktyce wyroki sądów coraz częściej potwierdzają, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie obejmuje powierzchni pod ścianami działowymi (z wyjątkiem ścian typu przepierzenia). Oznacza to, że kupujący nie powinni płacić deweloperom za te części lokalu. Należy zachować ostrożność przy podpisywaniu umów deweloperskich i aktów notarialnych, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów związanych z powierzchnią znajdującą się pod ściankami działowymi.

Masz wątpliwości i szukasz wsparcia? Nasza Kancelaria oferuje bezpłatną analizę prawną dokumentacji lokalu. Jesteśmy gotowi, aby pomóc Ci w każdej sytuacji, niezależnie od skomplikowania sprawy. Zaufaj ekspertom i zadzwoń pod nr 730 307 301 aby dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Ukryte metry w umowie deweloperskiej? Sprawdź, czy nie przepłaciłeś za mieszkanie pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.