Kategoria: Spory z deweloperami - Kancelaria Prawna Certus

Wygrana z deweloperem Dom Development SA

Kancelaria Certus — Tue, 20 Jan 2026 09:25:03 +0000

Kolejna wygrana w sporze z deweloperem potwierdza, że Nabywcy mieszkań mają realne narzędzia do dochodzenia swoich praw. Nasza Kancelaria wygrała proces sądowy przeciwko DOM Development SA, w którym sąd przyznał naszemu Klientowi 32 662,54 zł wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami procesu.

Sprawa dotyczyła zawyżonej powierzchni mieszkania, za którą Klient zapłacił cenę nieadekwatną do rzeczywistego metrażu użytkowego lokalu.

Zawyżony metraż mieszkania – kiedy deweloper narusza prawa Kupującego

Doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej to problem, z którym boryka się wielu Kupujących mieszkania od deweloperów. Różnice pomiędzy powierzchnią użytkową w umowie, a rzeczywistym metrażem lokalu mogą prowadzić do realnych strat finansowych – często liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych.

W praktyce Kupujący nie zawsze mają świadomość, że:

pomiary wykonane przez dewelopera mogą być nieprawidłowe,
do powierzchni lokalu bywają wliczane metry, które nie powinny się w niej znaleźć,
przysługuje im roszczenie o zwrot nadpłaconej ceny.

Wyrok przeciwko DOM Development SA – co orzekł sąd?

W prowadzonej przez nas sprawie Sąd Rejonowy w Warszawie (wyrok I instancji) potwierdził, że doszło do zawyżenia przez dewelopera powierzchni mieszkania, a tym samym do nadpłaty ceny przez Klienta.

W konsekwencji sąd zasądził na rzecz naszego Klienta:

kwotę 32 662,54 zł tytułem zwrotu nadpłaty,
odsetki ustawowe,
zwrot kosztów procesu.

Wyrok ten potwierdza, że dochodzenie roszczeń wobec deweloperów – nawet dużych i renomowanych spółek – może być skuteczne.

Szczegółowe informacje dotyczące zawyżonej powierzchni lokalu znajdziesz również tutaj: deweloper-zawyzyl-metraz-mieszkania-mozesz-odzyskac-pieniadze/

Zwrot pieniędzy za zawyżony metraż – kto może dochodzić roszczeń

Jeżeli kupiłaś/eś mieszkanie i masz wątpliwości co do jego rzeczywistej powierzchni użytkowej, warto wiedzieć, że:

roszczenia z tytułu zawyżonego metrażu są realne i skuteczne,
nie musisz samodzielnie analizować dokumentów ani ponosić kosztów na starcie,
każda sprawa wymaga indywidualnej oceny prawnej.

Wielu naszych Klientów zgłasza się do nas dopiero po latach od zakupu mieszkania – i nadal ma możliwość dochodzenia swoich praw. Należy jednak pamiętać, że obowiązuje 6-letni termin przedawnienia roszczenia.

Bezpłatna analiza umowy deweloperskiej

Zachęcamy do przekazywania swoich dokumentów związanych z zakupem mieszkania – do bezpłatnej analizy prawnej. Na podstawie umowy deweloperskiej, końcowego aktu przeniesienia własności, dokumentacji technicznej oraz pomiarów jesteśmy w stanie ocenić:

czy doszło do zawyżenia powierzchni mieszkania,
jakie roszczenia przysługują kupującemu,
jakie są realne szanse na odzyskanie pieniędzy.

Pierwszy krok nic nie kosztuje, a może zakończyć się odzyskaniem znacznych kwot, podobnie jak w opisanej wyżej sprawie przeciwko Dom Development SA.

Prawnik od sporów z deweloperem – skontaktuj się z nami

Jeżeli podejrzewasz, że metraż Twojego mieszkania został nieprawidłowo wyliczony – skontaktuj się z naszą Kancelarią – zadzwoń 730307301 lub napisz certus@kancelaria-certus.pl Przeanalizujemy Twoją sprawę i przedstawimy możliwe dalsze kroki.

Twoje prawa wobec dewelopera można skutecznie egzekwować – potwierdzają to nasze wygrane sprawy.

Artykuł Wygrana z deweloperem Dom Development SA pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Sąd Najwyższy po stronie konsumenta w sporze z deweloperem

Jakub Piejak — Mon, 19 Jan 2026 09:04:14 +0000

W umowach deweloperskich często pojawiają się postanowienia przewidujące karę umowną za każdy dzień zwłoki dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. W praktyce jednak wiele takich umów nie zawiera jasnej informacji, że konsument może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, jeśli poniesiona szkoda jest większa.

Może to prowadzić do sytuacji, w której konsument nie jest świadomy przysługujących mu praw i błędnie zakłada, że kara umowna wyczerpuje jego roszczenia wobec dewelopera – nawet wtedy, gdy realna szkoda jest znacznie wyższa.

Przełomowa uchwała Sądu Najwyższego

W uchwale z dnia 31 października 2025 r., sygn. akt III CZP 22/25, Sąd Najwyższy stanął po stronie konsumentów. Uznał, że postanowienie umowy deweloperskiej, które ogranicza odpowiedzialność dewelopera wyłącznie do kary umownej, może zostać uznane za nieuczciwe wobec konsumenta.

Sąd zwrócił uwagę, że takie zapisy mogą w praktyce ograniczać możliwość naprawienia szkody, zwłaszcza gdy kara umowna jest rażąco zaniżona i nie odpowiada rzeczywistym konsekwencjom opóźnienia.

Konsument a przedsiębiorca – istotna różnica

W relacjach pomiędzy przedsiębiorcami brak postanowienia umożliwiającego dochodzenie odszkodowania ponad karę umowną oznacza co do zasady, że takie roszczenie nie przysługuje.

Inaczej jest jednak w przypadku umów zawieranych z konsumentami, zwłaszcza gdy są one oparte na wzorcu narzuconym przez dewelopera. W takiej sytuacji brak wyraźnego zapisu o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania nie zamyka konsumentowi drogi do dochodzenia pełnej rekompensaty.

Co to oznacza w praktyce?

Konsument, który poniósł szkodę w wyniku zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności mieszkania, może:

dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną,
powołać się na nieuczciwy charakter postanowień umowy,
domagać się pełnego naprawienia szkody (pod warunkiem jej wykazania).

Potrzebujesz pomocy?

Jeżeli jesteś stroną umowy deweloperskiej i:

deweloper opóźnia przeniesieniem własności lokalu,
kara umowna nie rekompensuje Twoich realnych strat,
nie masz pewności, jakie roszczenia Ci przysługują,

skontaktuj się z naszą Kancelarią tel. 512466221. Przeanalizujemy Twoją umowę, ocenimy możliwość dochodzenia dodatkowego odszkodowania i pomożemy Ci skutecznie zabezpieczyć Twoje prawa.

Autor: Jakub Piejak

Artykuł Sąd Najwyższy po stronie konsumenta w sporze z deweloperem pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Deweloperzy straszą unieważnieniem umowy – czy mają rację?

Stefan Zimny — Tue, 02 Sep 2025 12:22:46 +0000

Deweloperzy, mając świadomość kształtowania się niekorzystnej linii orzeczniczej dotyczącej powierzchni pod ścianami działowymi, próbują wszystkich sposobów, aby zniechęcić konsumentów do wchodzenia na drogę sądową.

Jednym z popularniejszych „argumentów odstraszających” jest groźba, że jeśli sąd uzna zapis umowy za niedozwolony, to cała umowa stanie się nieważna. Według deweloperów miałoby to oznaczać, że klient co prawda odzyska wpłacone pieniądze, ale będzie musiał oddać mieszkanie i „przywrócić je do stanu pierwotnego”.
Brzmi groźnie? Ale… to tylko straszak.

Co na to sądy?
Sądy wielokrotnie podkreślały, że usunięcie z umowy nieuczciwego postanowienia nie oznacza automatycznej nieważności całej umowy.
Przykładem jest wyrok Sądu Rejonowego z dnia 25 kwietnia 2025 roku (sygn. akt II C 861/24). Sąd stwierdził wprost, że:
• wyeliminowanie spornego zapisu nie powoduje, że nie da się ustalić ceny lokalu,
• obowiązują przepisy, które regulują sposób pomiaru powierzchni użytkowej,
• brak jednego elementu nie czyni umowy nieważną – co najwyżej daje konsumentowi dodatkowe uprawnienia (np. do odstąpienia od umowy),
• ochrona konsumenta polega właśnie na tym, że nieuczciwe klauzule przestają obowiązywać, a reszta umowy wciąż wiąże strony.

Takie podejście jest zgodne również z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Trybunał od lat powtarza, że:
• konsument nie może ponosić negatywnych skutków tego, że przedsiębiorca posłużył się nieuczciwymi zapisami,
• umowa – w miarę możliwości – powinna być utrzymana w mocy, ale bez nieuczciwych postanowień,
• unieważnienie całej umowy może nastąpić tylko wtedy, gdy bez klauzuli niedozwolonej umowa nie ma sensu i nie da się jej dalej wykonywać.

Dlaczego deweloperzy stosują takie zagrywki?
Deweloperzy wiedzą, że linia orzecznicza sądów coraz częściej chroni konsumentów.
Dlatego wolą odstraszyć klienta jeszcze na etapie przedsądowym, niż ryzykować przegraną w procesie.
Tego typu pisma czy groźby mają wywołać w Tobie strach:
„Może lepiej nie iść do sądu, bo stracę mieszkanie?”
„Może lepiej odpuścić, bo to ryzykowne?”
„A jeśli naprawdę każą mi oddać lokal?”
Ale pamiętaj – to tylko retoryczne chwyty, które nie mają potwierdzenia w praktyce sądowej.

Co to oznacza dla Ciebie jako konsumenta?
Jeśli podpisałeś umowę z deweloperem, istnieje realna szansa, że zawiera ona błędnie naliczoną powierzchnię użytkową. A to otwiera Ci drogę do dochodzenia swoich praw – czy to w zakresie ceny lokalu, czy w innych obszarach, w których Twoje interesy zostały naruszone.
Nie musisz samodzielnie analizować przepisów, orzeczeń czy dyrektyw unijnych. Wystarczy, że zrobisz pierwszy krok – prześlij nam swoją umowę deweloperską do bezpłatnej analizy: certus@kancelaria-certus.pl Sprawdzimy czy umowa jest wadliwa i podpowiemy Ci jakie masz możliwości działania.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Deweloperzy straszą unieważnieniem umowy – czy mają rację? pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Kolejny korzystny wyrok dla kupujących mieszkania – deweloper musi oddać pieniądze

Stefan Zimny — Tue, 26 Aug 2025 09:14:54 +0000

To już nie przypadek, a wyraźna tendencja – sądy coraz częściej stają po stronie konsumentów w sporach z deweloperami, którzy doliczają do powierzchni mieszkań metry kwadratowe ukryte pod ścianami działowymi.

15 kwietnia 2025 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe (sygn. II C 861/24) wydał wyrok, w którym przyznał rację kupującemu. Sprawa dotyczyła właśnie obciążenia konsumenta obowiązkiem zapłaty za powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi. Zdaniem dewelopera te metry kwadratowe stanowiły część powierzchni użytkowej, z czym nie zgadzała się strona powodowa. Sąd przyznał rację konsumentowi i stwierdził: “W związku z powyższym należało przyjąć, że świadczenie powódki odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna (art. 410 § 2 KC in fine). Z mocy art. 410 § 1 KC sytuacja taka stanowi szczególny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia, gdzie uzyskanie korzyści następuje przez zachowanie zubożonego mające charakter świadczenia. Tym samym pozwany w myśl art. 405 KC jest zobowiązany zwrócić powódce wspomnianą wyżej różnicę w cenie wynoszącą 25 925,45 zł (2,92 m2 x 8 878,58 zł)” wraz z odsetkami i kosztami procesu.

To ważny sygnał dla wszystkich, którzy kupili mieszkanie od dewelopera w ciągu ostatnich 6 lat.
Być może również Ty zapłaciłeś za metry, których faktycznie nie możesz użytkować.
Masz wątpliwości? Chcesz sprawdzić, czy możesz odzyskać pieniądze?
Skontaktuj się z nami tel. 730307301 lub napisz: certus@kancelaria-certus.pl – bezpłatnie sprawdzimy Twoją umowę i pomożemy odzyskać nadpłatę od dewelopera.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Kolejny korzystny wyrok dla kupujących mieszkania – deweloper musi oddać pieniądze pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Konsumenci wprowadzani w błąd przy zakupie mieszkań – reakcja UOKiK

Stefan Zimny — Wed, 20 Aug 2025 08:30:49 +0000

Coraz częściej pojawia się problem doliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Zauważył go także Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który wydał już 6 decyzji w sprawach deweloperów: P Development Horyzont Poznań z Warszawy, Space Investment Strzegomska 3 Otyńska i TN Stabłowice 1 z Wrocławia, Śródmieście Wilanów PL i Brama Wilanowska PL z Warszawy oraz Capitalia Real Estate Gęsia z Lublina. Zdaniem UOKiK, przedsiębiorcy ci mieli wprowadzać konsumentów w błąd co do faktycznej powierzchni sprzedawanych mieszkań.

Należy podkreślić, że decyzje te nie są jeszcze prawomocne – deweloperzy odwołali się do sądu. Niemniej jednak pokazuje to skalę problemu który, jak wynika z naszej praktyki, dotyczy znacznie większej liczby firm. Każdego dnia zgłaszają się do nas nowi Klienci, przekazując dokumenty potwierdzające stosowanie nieuczciwych praktyk. Więcej informacji na temat zawyżonej powierzchni użytkowej znajdziesz tutaj: https://kancelaria-certus.pl/category/spory-z-deweloperami/

Czy taka sytuacja mogła dotyczyć także Ciebie?
Sprawdź to bez ryzyka – prześlij nam dokumenty, a my bezpłatnie zweryfikujemy, czy przy zakupie mieszkania nie zostałeś wprowadzony w błąd i zapłaciłeś za metry, których nie używasz.
Zapraszamy do kontaktu pod nr 730307301 lub certus@kancelaria-certus.pl – pomożemy Ci w uzyskaniu nadpłaty od dewelopera.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Konsumenci wprowadzani w błąd przy zakupie mieszkań – reakcja UOKiK pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Metraż niezgodny z umową deweloperską – jak dochodzić roszczeń?

Stefan Zimny — Thu, 17 Jul 2025 09:12:40 +0000

Kupując mieszkanie od dewelopera, zwykle nie spodziewamy się, że rzeczywista powierzchnia lokalu może odbiegać od tej zapisanej w umowie. A jednak – to częsta sytuacja, która może dawać podstawy do roszczenia wobec dewelopera, zwłaszcza jeśli doszło do zawyżenia metrażu.

Skąd się biorą różnice w metrażu?

W umowach deweloperskich przewiduje się, że ostateczne rozliczenie powierzchni użytkowej lokalu następuje na podstawie tzw. pomiaru powykonawczego. To normalna praktyka – bo w rzeczywistości bardzo rzadko zdarza się, aby mieszkanie zostało wybudowane dokładnie tak, jak w projekcie. Różnice mogą wynikać np. z warunków technicznych, dokładności wykonania, czy zmian materiałowych.

Zazwyczaj przyjmuje się tolerancję do 2% różnicy między powierzchnią projektowaną a rzeczywistą. Gdy przekroczy ten próg, kupujący może nawet odstąpić od umowy.

Gdy metraż jest większy – dopłata. Gdy mniejszy – zwrot

Jeśli powierzchnia wybudowanego lokalu okaże się większa, deweloper może żądać dopłaty za nadmiarowe metry. Ale gdy pomiar powykonawczy wykaże metraż mniejszy, to deweloper musi oddać kupującemu stosowną część zapłaconej kwoty.

I tu pojawia się ważna kwestia: czy taki zwrot zamyka drogę do dalszych roszczeń? Absolutnie nie!

Metry pod ścianami działowymi – ukryty problem

Wielu nabywców nie zdaje sobie sprawy, że często deweloperzy zaliczają do powierzchni użytkowej również przestrzeń znajdującą się pod ścianami działowymi – co jest niezgodne z obowiązującą normą PN-ISO 9836. Różnicę pomiędzy ścianą nośną i działową wskazywaliśmy tutaj: https://kancelaria-certus.pl/deweloper-zawyzyl-metraz-mieszkania-mozesz-odzyskac-pieniadze/

Co to oznacza w praktyce?

Że zapłaciłeś za metry, które nie powinny być wliczone do powierzchni użytkowej mieszkania. Nawet jeśli deweloper zwrócił Ci część pieniędzy z tytułu różnicy między projektem a wykonaniem, to wciąż możesz dochodzić roszczenia z tytułu zawyżonego metrażu pod ścianami działowymi.

Możesz odzyskać pieniądze – nawet po latach

Jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera w ciągu ostatnich 6 lat, to nadal możesz dochodzić swoich praw. Jeżeli płaciłeś za powierzchnię użytkową, która w rzeczywistości obejmowała metry pod ścianami działowymi, to istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że należy Ci się zwrot nienależnie pobranej kwoty.

Skontaktuj się z nami – pomożemy!

Prowadzimy sprawy roszczeń wobec deweloperów zarówno na etapie przedsądowym, jak i przed sądami wszystkich instancji. Bezpłatnie przeanalizujemy Twoje dokumenty i sprawdzimy czy masz prawo do zwrotu. Zapraszamy do kontaktu!

Tel. 730 307 301, certus@kancelaria-certus.pl

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Metraż niezgodny z umową deweloperską – jak dochodzić roszczeń? pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Ministerstwo po stronie konsumentów w sporze z deweloperami

Stefan Zimny — Thu, 10 Jul 2025 09:25:08 +0000

Ministra Funduszy i Polityki Regionalnej – Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz – oficjalnie wsparła konsumentów w sporze z deweloperami.

30 czerwca 2025 r. skierowała do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wystąpienie dotyczące kontrowersyjnej praktyki doliczania powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkań.

Co zawiera wystąpienie?

Ministerstwo wskazuje na konieczność zbadania przez UOKiK, czy taka praktyka:
• narusza zbiorowe interesy konsumentów,
• może być kwalifikowana jako nieuczciwa praktyka rynkowa,
• wprowadza konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni nabywanego lokalu i jego wartości.

Wystąpienie jest ważnym sygnałem, że Ministerstwo zaczyna przyglądać się praktykom, które od lat budzą kontrowersje i są coraz częściej kwestionowane przed sądami. Co istotne, orzecznictwo sądów coraz częściej opowiada się po stronie nabywców mieszkań.

Co może zrobić UOKiK?

Po analizie zgłoszenia UOKiK może wszcząć postępowanie wyjaśniające lub właściwe postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W jego wyniku:
• może nałożyć kary finansowe na deweloperów,
• może wydać decyzję zobowiązującą do zmiany praktyk,
• stanowisko UOKiK może zostać wykorzystane przez konsumentów w indywidualnych sprawach sądowych.

Dlaczego to takie ważne?

Wystąpienie Ministerstwa może znacząco wzmocnić pozycję konsumentów – nie tylko przyszłych nabywców mieszkań, ale przede wszystkim tych, którzy już podpisali umowy i chcieliby dochodzić swoich praw. W sądach coraz częściej zapadają wyroki korzystne dla klientów deweloperów, a stanowisko UOKiK będzie kolejnym mocnym argumentem w takich sprawach.

Co dalej? Minister zapowiada również zmiany legislacyjne, które mają ukrócić nieuczciwe praktyki na rynku nieruchomości. Jednak na efekty tych działań trzeba będzie poczekać – a to nie oznacza, że dziś jesteśmy bezsilni.

Nie musisz czekać – działaj już teraz!

Jeśli kupiłeś mieszkanie a deweloper doliczył do jego powierzchni użytkowej metraż pod ścianami działowymi (czyli przestrzeń, która w praktyce nie jest używana), a następnie pobrał za nią opłatę – masz prawo to zakwestionować.

Już teraz możesz skierować sprawę do sądu i odzyskać nienależnie pobrane pieniądze – często chodzi nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych! Co więcej, takie działanie pozwala naliczać ustawowe odsetki, a stanowisko UOKiK może stać się dodatkowym atutem w Twoim postępowaniu.

Nie zwlekaj – jeśli podejrzewasz, że deweloper zawyżył powierzchnię użytkową Twojego mieszkania – skonsultuj sprawę z prawnikiem. Zapraszamy do bezpłatnej analizy prawnej dokumentów związanych z zakupem nieruchomości.

Tel. 730 307 301 email: certus@kancelaria-certus.pl

Autor: r. pr. Stefan Zimny

Artykuł Ministerstwo po stronie konsumentów w sporze z deweloperami pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Wyrok p-ko deweloperowi za błędne obliczenie metrażu

Stefan Zimny — Wed, 19 Mar 2025 12:48:31 +0000

Coraz więcej osób kupujących nieruchomości od dewelopera składa pozwy o zwrot nienależnie zapłaconych pieniędzy za metry kwadratowe lokalu znajdujące się pod ścianami działowymi. Kluczową kwestią w takich sprawach jest prawidłowe obliczanie powierzchni użytkowej nieruchomości.

Ważnym orzeczeniem w tej materii jest wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt: IV Ca 1735/23). W tej sprawie sąd zasądził od dewelopera na rzecz kupującego zwrot 21 779,34 PLN wraz z odsetkami oraz dodatkowo 8 306,00 PLN tytułem kosztów procesu. Co istotne – wyrok jest prawomocny i ostateczny.Kluczowe argumenty sądu:

Powierzchnia użytkowa lokalu powinna obejmować wyłącznie tę część, która rzeczywiście służy do zamieszkania i wykonywania codziennych czynności, takich jak gotowanie, przechowywanie czy odpoczynek.
Ściany działowe, które nie są elementem konstrukcji budynku, nie powinny być uwzględniane w metrażu użytkowym mieszkania. Wyjaśnienie tych pojęć znajdziesz tutaj: deweloper-zawyzyl-metraz-mieszkania
Umowne zawyżenie powierzchni użytkowej przez dewelopera narusza dobre obyczaje i jest sprzeczne z prawem.

Sąd jednoznacznie uznał, że deweloperzy nie mają prawa pobierać opłat za przestrzeń pod ścianami działowymi. Jeśli kupujący zapłacił za taką powierzchnię – ma prawo domagać się zwrotu środków.

Jak możemy pomóc?

Jeśli kupiłeś nieruchomość od dewelopera i masz wątpliwości co do sposobu obliczenia jego powierzchni użytkowej, skontaktuj się z naszą Kancelarią telefonicznie 512 466 221 lub mailowo certus@kancelaria-certus.pl Przeanalizujemy Twoją umowę i pomożemy w dochodzeniu roszczeń od dewelopera.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Wyrok p-ko deweloperowi za błędne obliczenie metrażu pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Deweloper zawyżył metraż mieszkania? Możesz odzyskać pieniądze!

Stefan Zimny — Thu, 20 Feb 2025 14:49:31 +0000

Zakup nieruchomości od dewelopera to duża inwestycja, a jednym z kluczowych czynników determinujących cenę mieszkania jest jego powierzchnia użytkowa. To, ile metrów kwadratowych ma Twoja nieruchomość, wpływa bezpośrednio na koszt zakupu. Jednak czy na pewno płacisz tylko za faktycznie dostępną przestrzeń? Teoretycznie pomiar powierzchni mieszkania powinien być prosty – jednak w rzeczywistości tak nie jest, gdyż developerzy bardzo często w sposób wadliwy obliczają powierzchnię pod ściankami działowymi.

Czym różni się ściana nośna od ścianek działowych?

Podstawowa różnica polega na funkcji i konstrukcji tych elementów budynku:
• Ściana nośna to element konstrukcyjny, który przenosi obciążenia budynku na fundamenty. Stanowi integralną część konstrukcji, dlatego nie budzi wątpliwości w kontekście obliczania powierzchni użytkowej lokalu.
• Ściana działowa służy jedynie do wydzielenia pomieszczeń w mieszkaniu i nie spełnia funkcji nośnych. Może być wykonana z różnych materiałów – od lekkich, modułowych przepierzeń (często stosowanych w biurach i magazynach), po klasyczne ściany murowane lub gipsowo-kartonowe. Często nie jest stałym elementem konstrukcji budynku.

Czy powierzchnia pod ścianami działowymi powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania?

To pytanie budzi spore kontrowersje. Z punktu widzenia kupującego, kilka metrów kwadratowych może oznaczać kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w cenie mieszkania. Dla dewelopera, sprzedającego setki mieszkań w jednej inwestycji, oznacza to milionowe przychody. Dlatego deweloperzy najczęściej doliczają do powierzchni użytkowej także obszar znajdujący się pod ścianami działowymi. W efekcie kupujący płaci za metry, których faktycznie nie może użytkować. Czy pobieranie wynagrodzenia za te m2 przez sprzedawców jest zgodne z prawem?

Norma PN-ISO 9836 – jednoznaczna interpretacja

Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) nie ma wątpliwości – wszystkie wersje normy PN-ISO 9836 jednoznacznie rozstrzygają ten problem. Polska norma PN-ISO 9836 jasno określa, że powierzchnia użytkowa nie powinna obejmować powierzchni pod stałymi ścianami działowymi. Wyjątkiem są jedynie lekkie przegrody modułowe (np. przeszklenia lub ściany typu open space), które można łatwo zdemontować bez użycia specjalistycznych narzędzi.
Więcej informacji o normie PN-ISO 9836 znajdziesz tutaj: https://kancelaria-certus.pl/ukryte-metry-w-umowie-deweloperskiej-sprawdz-czy-nie-przeplaciles-za-mieszkanie/

Orzecznictwo sądowe – korzystne dla kupujących

W ostatnich latach sądy coraz częściej przychylają się do stanowiska, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego powinna obejmować jedynie przestrzeń faktycznie dostępną do użytku, a nie tę zajmowaną przez ściany działowe. Niestety, wielu deweloperów wciąż stosuje niekorzystne dla kupujących praktyki i uwzględnia ściany działowe w obliczeniach, co skutkuje zawyżeniem ceny nieruchomości.

Jak odzyskać niesłusznie naliczoną opłatę?

Jeśli w ciągu ostatnich 6 lat kupiłeś nieruchomość od dewelopera, możliwe jest dochodzenie roszczeń o zwrot niesłusznie naliczonej opłaty za powierzchnię pod ścianami działowymi. Warto przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej oraz dokumentację nieruchomości aby sprawdzić, czy powierzchnia użytkowa Twojej nieruchomości została obliczona zgodnie z obowiązującymi normami.

W celu bezpłatnej analizy prześlij nam na adres: certus@kancelaria-certus.pl umowę deweloperską i dokumentację lokalu lub zadzwoń tel. 730 307 301 aby dowiedzieć się więcej na ten temat.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Deweloper zawyżył metraż mieszkania? Możesz odzyskać pieniądze! pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.

Ukryte metry w umowie deweloperskiej? Sprawdź, czy nie przepłaciłeś za mieszkanie

Stefan Zimny — Thu, 20 Feb 2025 14:46:39 +0000

Zakup nieruchomości od dewelopera to duża inwestycja, dlatego tak ważne jest, aby dokładnie sprawdzić, co faktycznie kupujemy. Jednym z kluczowych elementów umowy deweloperskiej jest powierzchnia użytkowa lokalu. Jak ją poprawnie obliczać i czy deweloperzy zawsze stosują się do obowiązujących norm?

Norma PN-ISO 9836 a powierzchnia użytkowa

W Polsce podstawą do określania powierzchni budynków jest norma PN-ISO 9836, publikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN). To właśnie do niej odwołuje się Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11 września 2020 r.

Aby zrozumieć zapisy normy, musimy wprowadzić kilka kluczowych pojęć:
• powierzchnia konstrukcji: to powierzchnia przekroju poziomego pionowych elementów konstrukcji, mierzona na poziomie posadzki.
• powierzchnia użytkowa: to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu, służąca mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora.

Norma PN-ISO 9836 precyzuje sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków i lokali mieszkalnych. Co istotne, nie wlicza do niej powierzchni zajmowanej przez stałe ściany działowe (wyjaśnienie pojęcia znajdziesz tutaj: Zawyżony metraż mieszkania), które wydzielają pomieszczenia w lokalu. Wyjątek stanowią ściany przepierzenia, czyli tymczasowe i demontowalne przegrody, których powierzchnia może być doliczana do powierzchni użytkowej.

Praktyka rynkowa deweloperów

Mimo wyraźnych zapisów normy PN-ISO 9836, deweloperzy często stosują własne metody obliczania powierzchni lokalu. W wielu przypadkach doliczają do powierzchni użytkowej powierzchnię zajmowaną przez ściany działowe, co sztucznie zawyża metraż mieszkania. W rezultacie kupujący płacą za metry, które faktycznie nie są powierzchnią mieszkalną i nie mogą być użytkowane.

Czy to zgodne z prawem?

Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego jest jednoznaczne: powierzchnia pod stałymi ścianami działowymi nie może być wliczana do powierzchni użytkowej. Potwierdzają to także wyroki sądów, które coraz częściej orzekają na korzyść kupujących. Nie zmienia to jednak faktu, że wielu deweloperów nadal stosuje wątpliwe praktyki, co oznacza, że nabywcy mogą przepłacać o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jak się zabezpieczyć?
1. Dokładnie sprawdź umowę deweloperską – zweryfikuj, jak liczona jest powierzchnia użytkowa lokalu.
2. Porównaj projekt budowlany z normą PN-ISO 9836 – jeśli deweloper dolicza powierzchnię pod ścianami działowymi, możesz to zakwestionować.
3. Skonsultuj się z prawnikiem – w razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalisty, aby uniknąć niekorzystnych zapisów w umowie, a w przypadku już podpisanej umowy – odzyskać od dewelopera nadpłaconą kwotę.
4. Zwróć uwagę na akty notarialne – w wielu przypadkach niekorzystne zapisy dotyczące powierzchni użytkowej znajdują się w treści aktu notarialnego.

Podsumowanie

W praktyce wyroki sądów coraz częściej potwierdzają, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie obejmuje powierzchni pod ścianami działowymi (z wyjątkiem ścian typu przepierzenia). Oznacza to, że kupujący nie powinni płacić deweloperom za te części lokalu. Należy zachować ostrożność przy podpisywaniu umów deweloperskich i aktów notarialnych, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów związanych z powierzchnią znajdującą się pod ściankami działowymi.

Masz wątpliwości i szukasz wsparcia? Nasza Kancelaria oferuje bezpłatną analizę prawną dokumentacji lokalu. Jesteśmy gotowi, aby pomóc Ci w każdej sytuacji, niezależnie od skomplikowania sprawy. Zaufaj ekspertom i zadzwoń pod nr 730 307 301 aby dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc.

Autor: r.pr. Stefan Zimny

Artykuł Ukryte metry w umowie deweloperskiej? Sprawdź, czy nie przepłaciłeś za mieszkanie pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna Certus.