Deweloperzy, mając świadomość kształtowania się niekorzystnej linii orzeczniczej dotyczącej powierzchni pod ścianami działowymi, próbują wszystkich sposobów, aby zniechęcić konsumentów do wchodzenia na drogę sądową.
Jednym z popularniejszych „argumentów odstraszających” jest groźba, że jeśli sąd uzna zapis umowy za niedozwolony, to cała umowa stanie się nieważna. Według deweloperów miałoby to oznaczać, że klient co prawda odzyska wpłacone pieniądze, ale będzie musiał oddać mieszkanie i „przywrócić je do stanu pierwotnego”.
Brzmi groźnie? Ale… to tylko straszak.
Co na to sądy?
Sądy wielokrotnie podkreślały, że usunięcie z umowy nieuczciwego postanowienia nie oznacza automatycznej nieważności całej umowy.
Przykładem jest wyrok Sądu Rejonowego z dnia 25 kwietnia 2025 roku (sygn. akt II C 861/24). Sąd stwierdził wprost, że:
• wyeliminowanie spornego zapisu nie powoduje, że nie da się ustalić ceny lokalu,
• obowiązują przepisy, które regulują sposób pomiaru powierzchni użytkowej,
• brak jednego elementu nie czyni umowy nieważną – co najwyżej daje konsumentowi dodatkowe uprawnienia (np. do odstąpienia od umowy),
• ochrona konsumenta polega właśnie na tym, że nieuczciwe klauzule przestają obowiązywać, a reszta umowy wciąż wiąże strony.
Takie podejście jest zgodne również z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Trybunał od lat powtarza, że:
• konsument nie może ponosić negatywnych skutków tego, że przedsiębiorca posłużył się nieuczciwymi zapisami,
• umowa – w miarę możliwości – powinna być utrzymana w mocy, ale bez nieuczciwych postanowień,
• unieważnienie całej umowy może nastąpić tylko wtedy, gdy bez klauzuli niedozwolonej umowa nie ma sensu i nie da się jej dalej wykonywać.
Dlaczego deweloperzy stosują takie zagrywki?
Deweloperzy wiedzą, że linia orzecznicza sądów coraz częściej chroni konsumentów.
Dlatego wolą odstraszyć klienta jeszcze na etapie przedsądowym, niż ryzykować przegraną w procesie.
Tego typu pisma czy groźby mają wywołać w Tobie strach:
„Może lepiej nie iść do sądu, bo stracę mieszkanie?”
„Może lepiej odpuścić, bo to ryzykowne?”
„A jeśli naprawdę każą mi oddać lokal?”
Ale pamiętaj – to tylko retoryczne chwyty, które nie mają potwierdzenia w praktyce sądowej.
Co to oznacza dla Ciebie jako konsumenta?
Jeśli podpisałeś umowę z deweloperem, istnieje realna szansa, że zawiera ona błędnie naliczoną powierzchnię użytkową. A to otwiera Ci drogę do dochodzenia swoich praw – czy to w zakresie ceny lokalu, czy w innych obszarach, w których Twoje interesy zostały naruszone.
Nie musisz samodzielnie analizować przepisów, orzeczeń czy dyrektyw unijnych. Wystarczy, że zrobisz pierwszy krok – prześlij nam swoją umowę deweloperską do bezpłatnej analizy: certus@kancelaria-certus.pl Sprawdzimy czy umowa jest wadliwa i podpowiemy Ci jakie masz możliwości działania.
Autor: r.pr. Stefan Zimny
