Sąd Najwyższy po stronie konsumenta w sporze z deweloperem

W umowach deweloperskich często pojawiają się postanowienia przewidujące karę umowną za każdy dzień zwłoki dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. W praktyce jednak wiele takich umów nie zawiera jasnej informacji, że konsument może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, jeśli poniesiona szkoda jest większa.

Może to prowadzić do sytuacji, w której konsument nie jest świadomy przysługujących mu praw i błędnie zakłada, że kara umowna wyczerpuje jego roszczenia wobec dewelopera – nawet wtedy, gdy realna szkoda jest znacznie wyższa.

Przełomowa uchwała Sądu Najwyższego

W uchwale z dnia 31 października 2025 r., sygn. akt III CZP 22/25, Sąd Najwyższy stanął po stronie konsumentów. Uznał, że postanowienie umowy deweloperskiej, które ogranicza odpowiedzialność dewelopera wyłącznie do kary umownej, może zostać uznane za nieuczciwe wobec konsumenta.

Sąd zwrócił uwagę, że takie zapisy mogą w praktyce ograniczać możliwość naprawienia szkody, zwłaszcza gdy kara umowna jest rażąco zaniżona i nie odpowiada rzeczywistym konsekwencjom opóźnienia.

Konsument a przedsiębiorca – istotna różnica

W relacjach pomiędzy przedsiębiorcami brak postanowienia umożliwiającego dochodzenie odszkodowania ponad karę umowną oznacza co do zasady, że takie roszczenie nie przysługuje.

Inaczej jest jednak w przypadku umów zawieranych z konsumentami, zwłaszcza gdy są one oparte na wzorcu narzuconym przez dewelopera. W takiej sytuacji brak wyraźnego zapisu o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania nie zamyka konsumentowi drogi do dochodzenia pełnej rekompensaty.

Co to oznacza w praktyce?

Konsument, który poniósł szkodę w wyniku zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności mieszkania, może:

• dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną,
• powołać się na nieuczciwy charakter postanowień umowy,
• domagać się pełnego naprawienia szkody (pod warunkiem jej wykazania).

Potrzebujesz pomocy?

Jeżeli jesteś stroną umowy deweloperskiej i:

• deweloper opóźnia przeniesieniem własności lokalu,
• kara umowna nie rekompensuje Twoich realnych strat,
• nie masz pewności, jakie roszczenia Ci przysługują,

skontaktuj się z naszą Kancelarią tel. 512466221. Przeanalizujemy Twoją umowę, ocenimy możliwość dochodzenia dodatkowego odszkodowania i pomożemy Ci skutecznie zabezpieczyć Twoje prawa.

Autor: Jakub Piejak