Kwestię sprzedaży mieszkania przez gminę określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dopuszcza ona sprzedaż przez gminę – jako formalnego właściciela, mieszkania komunalnego na rzecz dotychczasowego najemcy – w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych.
Pierwszeństwo nabycia mieszkania komunalnego
Kto w pierwszej kolejności może otrzymać mieszkanie od gminy? Pierwszeństwo przysługuje osobom, które zawarły z gminą umowę najmu tego lokalu na czas nieoznaczony. Najemcy tacy są pisemnie informowani przez gminę o przeznaczeniu wynajmowanego przez nich lokalu do zbycia, oferowanej cenie sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie do nabycia tego lokalu. Warunkiem nabycia lokalu w ten sposób jest złożenie przez najemcę wniosku w terminie wyznaczonym przez gminę, który nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania informacji o przeznaczeniu lokalu do zbycia.
Wykup mieszkania od gminy z bonifikatą
Sprzedając lokal komunalny na cele mieszkaniowe gmina może udzielić nabywcy bonifikaty od ceny rynkowej takiego lokalu. Wysokość bonifikaty dla danej gminy określana jest w drodze uchwał rady gminy lub miasta. Może ona sięgać nawet 98% ceny rynkowej. Bonifikata jest formą wsparcia publicznego udzielanego przez gminę swoim mieszkańcom celem umożliwienia uzyskania przez nich prawa własności lokalu, który ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Obowiązek zwrotu bonifikaty
Osoba, która nabyła od gminy lokal mieszkalny z bonifikatą, musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu tej bonifikaty wtedy, gdy przed upływem 5 lat od daty nabycia lokalu sprzeda je lub wykorzysta na cele inne niż mieszkaniowe. Wspomniane „zbycie” musi nastąpić w drodze czynności prawnej (np. sprzedaż) – nie dotyczy to spadków. Spadkobierca, który w wyniku spadkobrania nabył lokal mieszkalny przed upływem wspomnianych 5 lat, nie jest zobowiązany do zwrotu bonifikaty (wyrok SN z 30.06.2021 r., V CSKP 62/21, LEX nr 3210153).
Wyjątek od obowiązku zwrotu bonifikaty
Osoba, która nabyła od gminy lokal mieszkalny z bonifikatą może zbyć ten lokal przed upływem wspomnianych 5 lat bez obowiązku zwrotu bonifikaty, ale tylko na rzecz osoby bliskiej. Do osób bliskich zalicza się tutaj: dzieci, wnuki, prawnuki, rodziców, dziadków, pradziadków, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione przez zbywcę oraz osobę pozostającą we wspólnym pożyciu ze zbywcą. Przykładowo zatem babcia, która nabyła lokal z bonifikatą od gminy, może przed upływem 5 lat od daty zakupu zbyć ten lokal mieszkalny w drodze darowizny na wnuczkę.
Co istotne, osoba bliska, np. wnuczka, która nabyła lokal mieszkalny bez obowiązku zwrotu bonifikaty, sama nie może tego lokalu zbyć dalej przed upływem 5 lat od pierwotnego nabycia lokalu od gminy, nawet na rzecz dalszej osoby bliskiej. Jeśli to uczyni, to ona sama będzie zobowiązana do zwrotu bonifikaty na rzecz gminy. Hipotetyczne późniejsze przeniesienie nieruchomości z powrotem z osoby bliskiej (wnuczka) na pierwotnego nabywcę lokalu od gminy (np. babcie), nie rodzi obowiązku zwrotu bonifikaty (wyrok SA w Warszawie z 7.11.2019 r., V ACa 2/19, LEX nr 2773686).
Autor: Jakub Piejak
