Jak bronić się przed zwłoką wykonawcy
Inwestorzy mierzący się z wykonawcą, który z jakiegoś powodu opóźnia dokończenie prac, dążąc do zminimalizowania skutków trwającej zwłoki, co do zasady mogą skorzystać z następujących trzech rozwiązań:
– naliczyć nierzetelnemu wykonawcy zastrzeżone w umowie kary umowne,
– skorzystać z prawa do zastępczego wykonania niedokończonych prac przez inną firmę – na koszt nierzetelnego wykonawcy,
– odstąpić od umowy.
Naliczenie kar umownych za zwłokę
Pierwsze z przedstawionych rozwiązań nie wymaga w zasadzie szerszego komentarza. Sięganie po to rozwiązanie w praktyce może okazać się mało skutecznym rozwiązaniem z perspektywy celu jaki chce uzyskać inwestor – gwarancji zakończenia inwestycji w możliwe najszybszym terminie.
Prawo do zastępczego wykonania prac
Kolejne z zaproponowanych rozwiązań daje inwestorowi możliwość zlecenia prac innej firmie, która dokończy inwestycję na koszt nierzetelnego wykonawcy. Jeżeli jednak inwestor nie zadbał o to, aby zapisy w tym zakresie znalazły się w umowie – będzie musiał opierać się wyłącznie na ustawowej regulacji.
W takim wypadku zlecenie wykonania zastępczego co do zasady możliwe jest dopiero po uzyskaniu uprzedniej zgody sądu. Od obowiązku uzyskania takiej zgody inwestor może uchylić się jedynie w przypadkach nagłych, a zatem takich, gdy grozi mu niepowetowana strata. Szczególnie, gdy późniejsze wykonanie prac w zastępstwie wykonawcy straciłoby dla inwestora znaczenie lub po stronie inwestora istnieją inne przyczyny uniemożliwiające oczekiwanie na prawomocne rozstrzygnięcie sądu.
Z tych względów, z całą pewnością już na etapie ustalania warunków umowy warto zadbać o odpowiednie postanowienia w tym przedmiocie. Zastrzeżenie umownego prawa do wykonania zastępczego daje bowiem inwestorowi zdecydowanie większe szanse na skuteczne i szybkie zlecenie prac innej firmie.
Prawo do odstąpienia od umowy
Kolejnym rozwiązaniem z jakiego może skorzystać inwestor jest prawo do odstąpienia od umowy. Odstąpienie od umowy z zasady powoduje, że umowa jest traktowana jakby nigdy nie została zawarta. Jednocześnie strony zobowiązane są zwrócić sobie wszystko co wzajemnie od siebie otrzymały (zarówno przedmiot świadczenia, jak i otrzymane wynagrodzenie).
W przypadku umowy o roboty budowlane, taki skutek nieistnienia umowy następuje jednak wyłącznie w odniesieniu do niezrealizowanych jeszcze, na dzień odstąpienia, prac. Z tego powodu odstępując od takiej umowy, przeprowadza się inwentaryzację prac i wycenia się je w zakresie tych zrealizowanych na dzień odstąpienia od umowy. Następnie inwestor wypłaca wykonawcy jedynie proporcjonalną, w stosunku do faktycznie zrealizowanych prac, kwotę wynagrodzenia.
Inwestor po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy może także dochodzić od wykonawcy naprawienia szkody jaką poniósł w związku z niewywiązaniem się przez wykonawcę z przyjętej umowy. Jeśli chodzi o przewidziane w umowie kary umowne, inwestor może zatrzymać tylko te kary, które były zastrzeżone na wypadek odstąpienia od umowy.
Skutki skorzystania z jednego z zaproponowanych rozwiązań pozostają zatem zupełnie różne, a dobranie najkorzystniejszego dla danej inwestycji środka wymaga uwzględnienia okoliczności danego stanu faktycznego, celu jaki chce osiągnąć inwestor, jak i treści zawartej umowy.
Autor: adw. Weronika Luty
