Pomiędzy naszym Klientem jako najemcą, a wynajmującym powstał spór co do tego, czy strony wiązała umowa najmu na czas oznaczony czy też umowa najmu na czas nieoznaczony. Dotyczyło to sytuacji, w której należało rozstrzygnąć czy wraz z upływem okresu obowiązywania umowy na czas oznaczony została ona automatycznie przekształcona w umowę na czas nieoznaczony.
Z umowy wynikało, że zawarto ją do konkretnego, z góry oznaczonego dnia, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Po upływie tego dnia umowa miała się automatycznie przekształcić z umowy zawartej na czas oznaczony w umowę zawartą na czas nieoznaczony z możliwością rozwiązania z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Stanowisko stron postępowaniaNasz Klient od początku stał na stanowisku, że strony zawarły umowę na czas oznaczony, która wbrew jego woli nie może zostać automatycznie przekształcona w umowę na czas nieoznaczony. Dlatego przed upływem wskazanej w umowie daty złożył wynajmującemu oświadczenie o braku woli kontynuowania umowy, nie godząc się tym samym na jej przekształcenie w umowę na czas nieoznaczony.
Wynajmujący wyszedł z odmiennego założenia i uznał, że umowa najmu uległa przekształceniu, a złożone przez naszego Klienta oświadczenie traktować należy jako rozwiązanie umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W związku z tym wynajmujący złożył pozew, w którym domagał się od naszego Klienta zapłaty równowartości czterech miesięcznych czynszów najmu.
Wyrok I instancjiSąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie wyrokiem z dnia 13 września 2021 r. (sygn. akt XVI GC 2759/20) w całości oddalił powództwo wynajmującego uznając, że nasz Klient był uprawniony do złożenia oświadczenia o braku woli kontynuowania stosunku najmu, pomimo że umowa nie przewidywała wprost takiej możliwości. Zdaniem sądu to brak działania stron mógłby prowadzić do automatycznego przekształcenia umowy w zawartą na czas nieoznaczony.
Wyrok II instancjiSąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy i Zamówień Publicznych wyrokiem z dnia 23 września 2022 r. (sygn. akt XXIII Ga 1641/21) podtrzymał wyrok sądu rejonowego i w całości oddalił apelację wynajmującego.
Uznał, że strony zdecydowały się w pierwszej kolejności na zawarcie umowy na czas oznaczony, a dopiero później na czas nieoznaczony. Sąd podzielił w pełni stanowisko naszego Klienta odnośnie tego, że zamiarem stron był zawarcie umowy na z góry uzgodniony okres. Dopiero przy braku działań wskazujących na chęć zakończenia owego stosunku umownego po upływie tego okresu przez którąkolwiek ze stron, umowa ta mogła przekształcić się w umowę na czas nieokreślony.
Autor tekstu: Jakub Piejak
