Umowa przedwstępna jest kluczowym instrumentem w procesie zawierania transakcji, gdy natychmiastowe finalizowanie umowy jest niemożliwe lub niecelowe ze względu na aktualną sytuację stron. Stanowi ona zapewnienie zawarcia umowy o określonej treści w przyszłości. Istotą umowy przedwstępnej jest pojęcie umowy przyrzeczonej, czyli umowy, którą strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości.
Przykładowo, strony mogą zobowiązać się, że za 6 miesięcy A kupi od B mieszkanie. Gdy po upływie 6 miesięcy dochodzi do sprzedaży mieszkania, pierwsza umowa staje się umową przedwstępną, a druga – umową przyrzeczoną. Aby umowa przedwstępna była skuteczna prawnie, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak przedmiot sprzedaży (np. mieszkanie) oraz cena. W przypadku innych umów, obowiązki i uprawnienia obu stron muszą być jasno wyartykułowane, aby uniknąć wątpliwości co do treści umowy, która ma być zawarta w przyszłości.
Warto zauważyć, że nie jest konieczne określanie terminu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Jednak jeśli strony nie wyznaczą terminu, to:
- Strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wyznacza drugiej stronie odpowiedni termin.
- Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, to obowiązuje termin wyznaczony przez tę stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie o wyznaczeniu terminu.
Jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Jest to zabezpieczenie mające na celu zapewnienie pewności obrotu. Należy jednak pamiętać, że strony mogą umówić się na zawarcie umowy przyrzeczonej nawet za 5 lat, jednak takie przypadki są rzadkie z uwagi na praktyczne aspekty.
W przypadku zakupu nieruchomości umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli chcemy mieć możliwość zobligowania drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Podobne wymagania dotyczą innych typów umów, dla których przepisy wymagają zachowania formy szczególnej, np. formy z podpisem notarialnie poświadczonym.
Oprócz możliwości żądania wykonania umowy przedwstępnej, czyli zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy przed sądem dochodzić odszkodowania od nierzetelnego kontrahenta, czyli żądać zwrotu poniesionych kosztów, licząc na zawarcie umowy. Wybór między odszkodowaniem a żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej należy do uprawnionego.
Szukasz pomocy w zakresie umowy przedwstępnej? Zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią pod nr 512 466 221 lub mailowo: certus@kancelaria-certus.pl
Autor: r. pr. Stefan Zimny
